Affitto, come funziona la cedolare secca

in Tasse

A partire dal 2011 chi dà in locazione un immobile ad uso abitativo può beneficiare di un regime di tassazione agevolato conosciuto come "cedolare secca". E' un’imposta fissa che può sostituire, a scelta del proprietario, la tassazione con le aliquote Irpef ordinarie.

L'imposta sostitutiva è stata introdotta con lo scopo di alleggerire il peso fiscale sulle locazioni e combattere il fenomeno diffuso degli affitti in nero, anche se finora non ha dato i risultati sperati. Una possibile rivincita per la cedolare potrebbe arrivare dall'aumento della base imponibile dall'85 al 95% per la tassazione ordinaria, cosa che renderebbe quest'ultima ancora meno conveniente.

Ecco i requisiti e il funzionamento della cedolare.
 

 Che cos'è

 E' un'imposta ad aliquota fissa sui redditi da locazione di immobili che sostituisce il
 regime di tassazione ordinaria e gli altri tributi, ovvero:
  l’Irpef ad aliquote progressive e le relative addizionali,
  l’imposta di registro,
  l’imposta di bollo
 (queste ultime due imposte applicabili sia sulla stipula che sulla risoluzione anticipata
 o sulla proroga del contratto).

 A cosa si
 applica
 Alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo nelle categorie catastali  da
 A1 a A11
(esclusa l’A10 che sono uffici o studi privati) e alle relative pertinenze
 
(cantine, box) se affittate insieme all’abitazione. Sono esclusi gli immobili
 strumentali
o relativi all’attività professionale o di impresa.
 Chi può
 beneficiarne
 Tutti i privati (persone fisiche) proprietari di immobili dati in locazione. Sono esclusi
 i contratti stipulati da imprese, professionisti e società commerciali.
 In caso di comproprietà dell’immobile ciascun proprietario può scegliere la cedolare
 indipendentemente dagli altri.
 Che tipo di
 contratti
 Tutti i contratti di locazione (a canone libero o concordato) e anche per le
 mini-locazioni
inferiori ai 30 giorni (es. affitto per vacanze) o per gli affitti di un solo
 vano.
 Con che
 aliquote
 Sono previste due aliquote:
 • 21% per i contratti a canone libero (i cosiddetti "4+4", con riferimento agli anni
 della durata),
 • 10% per i contratti a canone concordato (ridotta al 15% con il decreto legge sull'Imu 102/2013 e successivamente con il Piano Casa 2014), cioè stipulato sulla base di contratti-tipo definiti in sede locale tra organizzazioni dei proprietari e degli inquilini ("3+2" per la loro durata inferiore).
 Quali
 vantaggi ha
 Rispetto alla tassazione ordinaria:
 • le aliquote (21 o 19%) sono inferiori all'aliquota ordinaria più bassa (23%);
 • incorpora anche altre imposte (addizionali Irpef, imposta di registro e di bollo).
 Quali
 limiti ha
 Rispetto alla tassazione ordinaria:
 • si applica sull'intero canone annuale e non sul 95%;
 • il canone non può essere aumentato per tutta la durata dell'opzione, nemmeno
 con l'aggiornamento Istat;
 • non consente deduzioni o detrazioni fiscali dal reddito di locazione.
 Questo può rendere la cedolare meno conveniente in alcuni i casi.
 Come si
 ottiene
 Il locatore (proprietario) che vuole avvalersi del nuovo regime deve comunicarlo al
 conduttore
(inquilino) con raccomandata. Il mancato invio rende inefficace l'opzione
 stessa.
 L’opzione può essere esercitata al momento della registrazione del contratto
 compilando il modello semplificato Siria se:
 • i proprietari e gli affittuari non sono più di 3;
 • tutti i proprietari esercitano l’opzione per la cedolare secca;
 • il contratto riguarda una sola unità abitativa e un massimo di 3 pertinenze.
 Il modello semplificato deve essere presentato in via telematica entro 30 giorni
 dalla firma del contratto utilizzando Siria, il software di compilazione messo a
 disposizione dall’Agenzia delle Entrate.
 Nei casi in cui non ricorrono i requisiti per utilizzare il modello semplificato va usato il
 Modello 69.
 Come si
 versa
 Dev'essere versata in acconto (95% del totale) e in saldo con le modalità e le
 scadenze previste per l'Irpef.
 Le scadenze di versamento per l’acconto  sono le seguenti:
 • in un’unica rata se l’importo è inferiore a 257,52 euro: 30 novembre;
 • in due rate se l’importo è superiore a 257,52 euro: 6 luglio (40%) e 30 novembre
 (60%).


(A.D.M.)